Subastas judiciales del Portal del BOE — guía paso a paso

Qué es el Portal de Subastas del BOE

El Portal de Subastas (subastas.boe.es) es la plataforma electrónica única donde se celebran todas las subastas judiciales y notariales en España desde octubre de 2015 (Ley 19/2015). También aloja subastas administrativas de la AEAT y de la Seguridad Social.

Cualquier persona física o jurídica con identificación electrónica puede participar, pujar y adjudicarse el bien sin desplazarse al juzgado.

Qué tipos de bienes encuentras

• Vivienda habitual del deudor (con reglas especiales de protección y postura mínima del 70% del valor de tasación).
• Segundas residencias, locales, garajes, trasteros, naves.
• Fincas rústicas.
• Vehículos, embarcaciones, maquinaria.
• Empresas y unidades productivas en concurso.
• Derechos de crédito, participaciones sociales.

Diferencias rápidas entre tipos

Tipo	Ordena	Norma	Particularidad
Judicial	Juzgado civil o mercantil	LEC arts. 644-680	Cargas: cancela las posteriores al gravamen ejecutado
Notarial	Notario (procedimiento extrajudicial)	LH art. 129	Sólo hipoteca; menos garantías
Administrativa AEAT	Hacienda	RGR art. 99	Subasta tributaria, suele ser muy barata
SS	TGSS	RGR LGSS	Embargos de la Seguridad Social

Pasos para participar

Paso 1 — Alta como usuario

1. Entra en subastas.boe.es con certificado digital, DNI-e o Cl@ve.
2. Acepta las condiciones generales y verifica datos personales.
3. Indica una cuenta de correo y un número de teléfono móvil (recibirás avisos de cierre de puja).

Sin certificado o Cl@ve no se puede pujar. Sí puedes consultar sin registro todas las subastas activas.

Paso 2 — Buscar la subasta

Busca por:

• Tipo de bien (inmueble, mueble, finca, vehículo…).
• Provincia y municipio.
• Importe mínimo y máximo.
• Identificador SUB- (cada subasta tiene un código único).

Lee con atención la resolución de convocatoria y los documentos anexos (nota simple, tasación, edicto).

Paso 3 — Comprobaciones previas (crítico)

Antes de hacer el depósito, comprueba:

• Cargas registrales: pide una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Sólo se cancelan las cargas posteriores al gravamen ejecutado, no las anteriores.
• Situación posesoria: ¿está vacía, alquilada, ocupada ilegalmente?
• Estado de cuotas de comunidad e IBI: por ley puedes responder de hasta 3 anualidades + parte vencida del año en curso (LPH art. 9.1.e y LRHL art. 64).
• Estado físico: la mayoría de subastas son a puerta cerrada. No verás el interior. Asume gastos de reforma significativos.

Paso 4 — Depósito del 5 %

Consigna el 5 % del valor de subasta en la cuenta de consignaciones del juzgado o por TPV en el propio portal. El depósito es:

• Obligatorio para pujar.
• Devuelto íntegro a los licitadores no adjudicatarios en los días siguientes al cierre.
• Aplicado a cuenta del precio si te adjudicas el bien.

Paso 5 — Periodo de pujas (20 días naturales)

La subasta dura 20 días naturales desde su publicación en el BOE. Durante ese tiempo:

• Puedes hacer tantas pujas como quieras, siempre superando la puja anterior.
• El portal muestra en tiempo real la mejor puja, pero no la identidad de los demás postores.
• Puedes activar pujas automáticas indicando un máximo.

Paso 6 — Cierre y prórroga

La subasta cierra a la hora programada salvo que haya una puja en los últimos 60 minutos. En ese caso se prorroga 24 horas para garantizar igualdad de oportunidades. La prórroga se repite mientras siga habiendo pujas en ese tramo final.

Paso 7 — Adjudicación y pago del resto

Si eres mejor postor:

1. El letrado de la Administración de Justicia (LAJ) dicta decreto de adjudicación en los días posteriores.
2. Tienes 40 días para consignar el resto del precio (LEC art. 670).
3. Si no pagas en plazo, pierdes el depósito y la subasta se reabre.

Paso 8 — Inscripción registral y posesión

Una vez pagado, el LAJ dicta el testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Con esos dos documentos:

• Inscribes la titularidad en el Registro de la Propiedad (gestoría o tú mismo). Pagas ITP (modelo 600) en la oficina liquidadora autonómica.
• Si el bien está ocupado, pides lanzamiento al juzgado: el procedimiento puede demorar 6-18 meses según juzgado y circunstancias del ocupante.

Tributación de la compra

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) entre el 6 % y 11 % según CCAA. Se liquida con el modelo 600.
• Si la empresa adjudicada es profesional vendedora, podría ser IVA + AJD (caso minoritario).
• Plusvalía municipal: la paga normalmente el vendedor (deudor), pero pacta o asume riesgo: si se declara nula, el comprador podría ser requerido.

Costes a sumar al precio

Concepto	Coste aproximado
ITP (6-11 % CCAA)	Variable
Notaría (si haces escritura, no obligatorio)	600-1.200 €
Registro Propiedad	400-800 €
Cancelación cargas anteriores	Variable
Cuotas comunidad pendientes	Hasta 3 anualidades + año en curso
IBI atrasado	Hasta 4 ejercicios no prescritos
Lanzamiento (si ocupado)	1.500-3.000 € abogado y procurador

Errores típicos de novatos

• Pujar sin nota simple actualizada. Las cargas anteriores no se cancelan.
• No leer el edicto. Suele indicar si está ocupado, si la vivienda es habitual del deudor, si hay procedimiento penal pendiente, etc.
• Olvidar las cuotas de comunidad acumuladas: pueden ser miles de euros.
• Calcular mal el plazo de 40 días para el resto del pago. Si no consignas, pierdes el 5 %.
• Asumir que la posesión es automática. No lo es: si hay ocupación, toca lanzamiento judicial separado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo financiar con hipoteca el resto del precio?

Sí, pero tienes sólo 40 días desde la adjudicación. Las hipotecas tardan 30-60 días en concederse. Lleva la preconcesión bancaria antes de pujar para no perderte el plazo.

¿Me devuelven el depósito si pierdo la puja?

Sí, íntegro, en los días siguientes al cierre. La devolución es automática a la cuenta indicada al registrarte.

¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?

Normalmente no. La mayoría de subastas son a puerta cerrada. Algunos juzgados permiten visita acompañada del LAJ — consultar el edicto.

¿Qué pasa si la subasta queda desierta?

Si nadie puja o las posturas no superan los mínimos legales, el ejecutante (acreedor) puede pedir adjudicación por un porcentaje del valor de tasación (LEC art. 671). Si tampoco él la quiere, la subasta puede reabrirse con valor inferior.

¿Tengo que ir a un notario para formalizar la compra?

No. El decreto de adjudicación del LAJ es título suficiente para inscribir en el Registro. La escritura notarial es opcional (útil para grabarla en gestoría y simplificar trámite hipotecario posterior).

Aviso importante

Las subastas judiciales son operaciones complejas y arriesgadas. La diferencia entre una buena compra y una pérdida grande está en la due diligence previa: cargas, posesión, estado físico, deudas con comunidad y ayuntamiento. Si es tu primera subasta, consulta con un abogado especializado antes de hacer el depósito.

Herramienta operativa

El propio Portal del BOE ofrece buscador básico. Para análisis más completos —filtros por riesgo, alertas, comparativas con valor de mercado—, inversorboe.com consume el mismo dataset oficial y añade capas analíticas pensadas para inversor.

Recursos oficiales

• Portal de Subastas del BOE
• Guía de uso del Portal
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (subastas: arts. 644-680)
• Registro de la Propiedad — nota simple online