Subasta de vivienda judicial — qué comprobar antes de pujar

Por qué la vivienda merece capítulo aparte

La vivienda en subasta judicial es el bien más buscado y también el de más riesgo oculto. A diferencia de un garaje o un local, la vivienda añade tres frentes específicos:

• Protección legal reforzada si es vivienda habitual del deudor (postura mínima del 70 % del valor de tasación, opción de liberación, etc.).
• Situación posesoria que va desde libre hasta ocupación ilegal pasando por arrendamiento amparado por la LAU.
• Carga económica acumulada (comunidad, IBI, suministros, derramas) que asume el adjudicatario aunque no la haya generado.

Modalidades de subasta de vivienda

Tipo	Procedimiento	Postura mínima
Vivienda habitual del deudor	LEC 670	70 % del valor tasación
Resto de inmuebles	LEC 670	50 % del valor de tasación
Subasta notarial hipotecaria	LH 129	Reglas pactadas en escritura
Subasta administrativa AEAT	RGR 99	Tipos sucesivos

La vivienda habitual se identifica en el edicto. Si lo es, las posturas inferiores al 70 % del valor de tasación se rechazan o se aplican reglas correctoras del art. 670 LEC.

Comprobaciones imprescindibles antes de pujar

1. Nota simple actualizada

Pídela en registradores.org (9-12 €). Comprueba:

• Titularidad y porcentajes (¿hay copropietarios?).
• Cargas: hipotecas, embargos, anotaciones, condiciones resolutorias. Sólo se cancelan las posteriores al gravamen ejecutado.
• Afecciones fiscales (IBI, ISD) y limitaciones (VPO, etc.).

2. Situación posesoria

Las cuatro situaciones típicas:

Situación	Riesgo	Tiempo de lanzamiento
Vacía y deshabitada	Bajo	Inmediato si nadie ocupa
Ocupada por el deudor	Medio	6-12 meses
Arrendada (contrato LAU anterior)	Alto	El contrato se respeta hasta vencimiento si es anterior al gravamen
Ocupada ilegalmente (okupas)	Muy alto	12-24 meses

El edicto suele indicar la situación. Si no, visita el inmueble (al menos exterior, vecinos, portero, buzón) para detectar señales.

3. Vivienda protegida (VPO / VPP)

Si la vivienda está sujeta a protección oficial, la CCAA puede ejercer derecho de tanteo y retracto. El adjudicatario debe cumplir requisitos (ingresos máximos, no titularidad de otra vivienda, etc.). Verifica con la consejería de vivienda autonómica.

4. Estado físico

Generalmente no podrás entrar antes de pujar. Estima en 20-30 % del precio un colchón para reforma si la vivienda lleva años sin habitar o si los ocupantes han causado deterioro.

Cargas anteriores que NO se cancelan

Lo más importante de toda la operación. Si la hipoteca que se ejecuta es la primera, las cargas posteriores (segundo embargo, segunda hipoteca, anotaciones preventivas) se cancelan. Pero:

• Hipotecas anteriores al gravamen ejecutado: subsisten. El adjudicatario las asume.
• Servidumbres, condiciones resolutorias, censos: subsisten.
• Afecciones fiscales (ISD, IBI no prescrito): subsisten.

Si te adjudicas una vivienda con segunda hipoteca y se ejecutó la segunda, no se cancela la primera. Comprueba bien quién ejecutó qué antes de pujar.

Deudas que asume el adjudicatario

• Cuotas de comunidad del año en curso + 3 anualidades anteriores (LPH art. 9.1.e). Pide al administrador de la comunidad un certificado de deudas antes de pujar (el edicto a veces lo incluye).
• IBI: el ayuntamiento puede reclamar hasta 4 años no prescritos (art. 64 LRHL). Es afección real sobre el inmueble.
• Tasa de basura, vado: similar.
• Plusvalía municipal: la debe el vendedor (deudor), pero ojo con declaraciones de nulidad — algún ayuntamiento intenta reclamarla al adjudicatario.

Lanzamiento si el inmueble está ocupado

Una vez inscrita la adjudicación, si el inmueble sigue ocupado:

1. Requerimiento extrajudicial (burofax) al ocupante: 30 días.
2. Demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia.
3. Sentencia + lanzamiento señalado por el LAJ.

Plazos típicos:

• Ocupación por el deudor: 6-9 meses.
• Arrendatario con contrato LAU previo: hay que esperar al vencimiento contractual (5 años o 7 si es persona jurídica arrendadora) — la LAU 1994 protege al inquilino frente al adjudicatario si el contrato es anterior al gravamen ejecutado.
• Ocupación ilegal: 12-24 meses si el ocupante alega vulnerabilidad y se piden informes a servicios sociales.

Coste estimado del lanzamiento: 1.500-3.000 € (abogado + procurador + cerrajero).

Tributación de la compra

• ITP: 6-11 % según CCAA (a fecha 25/05/2026):

CCAA	Tipo general ITP
Madrid	6 %
Cataluña	10 % (11 % si > 1 M €)
Andalucía	7 %
Valencia	10 %
Galicia	9 %

Se liquida con modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles desde la adjudicación.

• AJD sólo si compras con IVA (caso de empresa promotora, raro en subasta judicial).
• IIVTNU (plusvalía municipal): la debe el vendedor.

Errores típicos al pujar vivienda

• Olvidar las cargas anteriores. La nota simple es lo primero.
• Confiar en el precio de tasación como referencia de mercado. La tasación puede estar desactualizada años. Usa comparativos reales del barrio (idealista, fotocasa).
• No prever el coste y plazo de lanzamiento si el inmueble está ocupado.
• Asumir que se cancela todo automáticamente. Toca pedir expresamente el mandamiento de cancelación de cargas posteriores y llevarlo al Registro.
• No comprobar derecho de tanteo si es vivienda protegida.

Preguntas frecuentes

¿Puedo dejar mi vivienda actual como garantía del resto del precio?

No. La consignación del resto debe ser dineraria en la cuenta del juzgado. La hipoteca sobre la vivienda nueva se constituye después, una vez inscrita la titularidad.

Si compro y luego aparece una carga oculta, ¿puedo reclamar?

Limitadamente. La doctrina del Tribunal Supremo es restrictiva: el adjudicatario asume el riesgo de la subasta. Sólo en casos de ocultación dolosa o error sustancial demostrable cabría reclamación, vía recurso al decreto de adjudicación.

¿Y si quiero vender la vivienda rápido sin lanzar?

Puedes vender con el ocupante dentro, pero el precio se desploma 30-50 %. La mayoría de inversores prefiere ejecutar el lanzamiento antes de vender.

¿La hipoteca con la que financio puede ser sobre la propia vivienda subastada?

Sí, subrogándote en una hipoteca preconcedida. La banca exige visita previa (a veces imposible), tasación y suelo seguro. Si no es posible, financia con hipoteca puente sobre otro inmueble tuyo.

¿Puedo recuperar el depósito si pierdo?

Sí, íntegro, sin retenciones, en los días siguientes al cierre de la subasta.

Aviso importante

Comprar vivienda en subasta judicial es una operación de alto riesgo y alta rentabilidad potencial. Las pérdidas más comunes no vienen del precio sino de cargas no cancelables, ocupación prolongada y deudas asumidas. Para tu primera subasta, contrata un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias y subastas. Vale el coste (500-1.500 €) frente al de cometer un error de 10.000-50.000 €.

Tutoriales operativos de due diligence

Para profundizar en las dos comprobaciones críticas antes de pujar:

• Cómo solicitar y leer una nota simple registral — paso a paso desde Registradores.org, qué buscar en cargas.
• Detectar ocupación antes de pujar — señales externas, vecinos, registros.

Recursos oficiales

• Portal de Subastas del BOE
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil — arts. 670 y 671
• Ley 49/1960 Propiedad Horizontal — art. 9.1.e
• Registro de la Propiedad — nota simple
• Guía general de subastas