Subasta judicial de local comercial o nave — guía práctica

Particularidades del local frente a la vivienda

Comprar un local en subasta judicial se parece a comprar vivienda pero con diferencias importantes:

• No hay protección reforzada como en vivienda habitual. La postura mínima general es del 50 % del valor de tasación (LEC art. 670).
• No hay LAU residencial, pero sí arrendamientos para uso distinto de vivienda (LAU 1994, Título III): se respetan si son anteriores al gravamen y están inscritos.
• Licencia de actividad y adecuación urbanística son factores clave del valor real.
• Si compras con sociedad, la tributación cambia (IVA + AJD vs ITP).

Comprobaciones antes de pujar

1. Nota simple registral

Igual que con vivienda: cargas posteriores se cancelan, cargas anteriores subsisten. Comprueba en especial:

• Hipotecas y embargos previos al ejecutado.
• Servidumbres (paso, luces, vistas) sobre la finca.
• Anotaciones de demanda o de embargo administrativo.
• Limitaciones urbanísticas anotadas (afección expropiatoria).

2. Arrendamiento vigente

A diferencia de la vivienda, los arrendamientos comerciales se rigen por la LAU 1994 Título III. Reglas clave:

• Si el contrato es anterior al gravamen ejecutado y está inscrito en el Registro, se respeta hasta su vencimiento.
• Si no está inscrito o es posterior, el adjudicatario puede resolverlo.
• Si el arrendatario lleva años y hay buena renta, puede ser ventaja (compras local con inquilino solvente).

Pide al juzgado o al administrador la copia del contrato y las últimas rentas pagadas.

3. Licencia de actividad y adecuación urbanística

• ¿Tiene licencia de apertura vigente? Sin ella, el local vale considerablemente menos.
• ¿Coincide la actividad real con la licencia? Cambiar uso (de oficina a hostelería, por ejemplo) requiere licencia nueva y obras de adaptación.
• ¿Está al corriente con bomberos, sanidad, ruidos? Sin certificados vigentes, abrir es imposible.

Consulta el PGOU del municipio para verificar usos permitidos.

4. Comunidad de propietarios

En edificios mixtos (residencial + comercial), los locales suelen tener cuota distinta y a veces estatutos limitantes (prohibición de hostelería, ruido, horarios). Pide los estatutos completos antes de pujar.

Deudas que asume el adjudicatario

• Cuotas de comunidad: año en curso + 3 anualidades anteriores (LPH 9.1.e).
• IBI: hasta 4 años no prescritos. En locales el IBI suele ser alto (tasación catastral mayor).
• Tasa de basura comercial, vado, ruidos: comprueba recibos pendientes en el ayuntamiento.
• Suministros: agua y electricidad pueden tener deudas arrastradas en algunos contratos.

Tributación de la compra

Aquí es donde más se diferencia del residencial. Dos escenarios:

Compras como persona física (no profesional)

• ITP (6-11 % CCAA, ver modelo 600)
• Plusvalía municipal la paga el vendedor (deudor).

Compras como sociedad o empresario con actividad

Aquí entra el juego del IVA. Si el vendedor estuviera sujeto a IVA (vendiendo en concurso por ejemplo) y se aplicara renuncia a exención:

• IVA 21 % + AJD 1,5 % (variable CCAA).
• Te lo puedes deducir si vas a usar el local para actividad empresarial sujeta a IVA.

La calificación correcta depende del vendedor y de la naturaleza del bien. Consulta con asesor fiscal antes de pujar.

Errores típicos

• No verificar licencia de actividad. Un local sin licencia vale 30-40 % menos.
• Ignorar estatutos de comunidad que prohíben tu uso previsto.
• Calcular ITP en vez de IVA (o viceversa) y descuadrar el presupuesto.
• No revisar afección urbanística: locales en planes de reforma pueden ser expropiados.
• Asumir que el arrendatario se va: si el contrato es anterior e inscrito, te aguantas hasta vencimiento.

Costes totales aproximados

Concepto	Coste estimado
Precio adjudicación	Variable
ITP (o IVA + AJD)	6-22,5 %
Notaría + Registro	1.000-2.500 €
Comunidad pendiente	0-15.000 €
IBI atrasado	0-8.000 €
Adaptación / licencia nueva	Variable
Abogado / gestoría	500-2.000 €

Preguntas frecuentes

¿Y si el local está en obras o tabicado?

Es habitual. Asume coste de demolición, limpieza y obra civil de 300-800 €/m² según uso final.

¿Cómo sé si hay arrendatario sin que el juzgado me lo diga?

Visita el local físicamente. Habla con vecinos comerciantes. Pregunta al portero. Comprueba el registro de cartelería exterior. Si hay actividad visible, pregunta directamente.

¿Puedo cambiar el uso del local después de comprarlo?

Sí, solicitando nueva licencia urbanística al ayuntamiento. Algunos cambios (de oficina a vivienda, de comercial a restauración) requieren modificación del PGOU o no son viables. Verifica antes.

Si el local está en una galería o centro comercial, ¿hay reglas extra?

Sí: los estatutos de la galería suelen ser muy restrictivos (horarios obligatorios, cuotas marketing, derechos de tanteo de la sociedad gestora). Pide los estatutos antes de pujar.

¿Las naves industriales tienen subasta diferente?

No, mismo procedimiento. Pero suelen tener certificado de eficiencia energética obsoleto, suelos contaminados (industria química), instalaciones especiales (alta tensión) y acceso de camiones. Audita técnicamente antes de pujar.

Aviso importante

El local comercial añade al riesgo de la subasta la incertidumbre operativa (licencia, actividad, arrendatario). Si vas a usarlo para tu propio negocio, calcula que el coste real puede ser 1,5-2x el precio de adjudicación una vez sumes adaptación, licencias y deudas. Para naves industriales, suma siempre auditoría técnica y certificado energético.

Herramienta operativa

La due diligence registral del local (cargas, nota simple, ocupación con arrendamientos LAU 1994 Título III) sigue la misma lógica que en vivienda. Los tutoriales de inversorboe.com sobre nota simple y detección de ocupación son aplicables.

Recursos oficiales

• Portal de Subastas del BOE
• Ley 29/1994 LAU — Título III arrendamientos uso distinto vivienda
• Ley 1/2000 Enjuiciamiento Civil — art. 670
• Registro de la Propiedad — nota simple
• Sede AEAT — modelo 600 ITP
• Guía general de subastas