Plusvalía municipal en herencias (IIVTNU)

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU) es un tributo municipal que grava el aumento del valor del terreno entre la fecha de adquisición del fallecido y la fecha de su muerte (cuando se hereda).

Lo paga el heredero, no el fallecido. Es independiente del ISD: el ISD va a la CCAA, la plusvalía va al Ayuntamiento donde está el inmueble.

Cuándo se paga y cuándo no

Se paga si

• Heredas un inmueble urbano (vivienda, local, plaza de garaje, trastero) ubicado en suelo urbano según el Catastro.
• El terreno ha incrementado su valor catastral entre la fecha de compra por el fallecido y la fecha de su muerte.

NO se paga si

• El inmueble es rústico (la plusvalía sólo grava suelo urbano).
• Acreditas inexistencia de incremento de valor (sentencia TC 182/2021): si el terreno NO se ha revalorizado, no hay hecho imponible. Demuéstralo con valor de compra (escritura) vs valor de transmisión hereditaria.
• El inmueble está exento por la normativa municipal (caso muy raro).

Plazo

6 meses desde la defunción, prorrogable a 12 meses si lo solicitas en los 6 primeros.

Fuera de plazo:

• Sin requerimiento: recargo del 1 % + 1 % por mes hasta 12 meses; 15 % después.
• Con requerimiento: sanción del 50-150 % de la cuota.

Métodos de cálculo (desde 2021)

Tras la sentencia del TC y el RD-Ley 26/2021, hay dos métodos y el contribuyente elige el que le salga menos gravoso:

Método 1 — Objetivo (basado en valor catastral)

Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente × Años de tenencia
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal (15–30 %)

Los coeficientes y tipo impositivo son fijados por cada ayuntamiento dentro de los topes legales. Cambian cada año (RD-Ley 26/2021 actualiza los coeficientes anuales).

Ejemplo orientativo: vivienda con valor catastral del suelo 40.000 €, fallecido la tenía 20 años, coeficiente 0,12, tipo 30 %:

• Base = 40.000 × 0,12 = 4.800 €
• Cuota = 4.800 × 30 % = 1.440 €

Método 2 — Real (plusvalía efectiva)

Plusvalía real = Valor de adquisición del fallecido (escritura) – Valor de transmisión hereditaria (ISD)
× Proporción del valor catastral del suelo / valor catastral total
× Tipo impositivo municipal

Útil si:

• El fallecido compró por mucho dinero y heredas con valor inferior (caso de pérdida).
• El terreno representa una proporción menor del total (caso de edificios antiguos donde el suelo vale poco).

Cuál elegir

Cada ayuntamiento debe ofrecer simulación de ambos métodos en su sede electrónica o gestoría municipal. Pide ambos y paga el menor.

Bonificaciones habituales

Aunque varían por municipio, son comunes:

• Bonificación del 50-95 % para vivienda habitual del fallecido que herede el cónyuge, descendientes o ascendientes.
• Bonificación adicional si los herederos son menores o discapacitados.
• Empresa familiar: bonificación si se mantienen los bienes en funcionamiento.

Hay que solicitar la bonificación expresamente en la autoliquidación — no se aplica automáticamente.

Documentación necesaria

1. DNI del heredero solicitante.
2. Certificado de defunción del causante.
3. Escritura de aceptación de herencia o documento privado equivalente con identificación del inmueble.
4. Escritura de adquisición del inmueble por el fallecido (con valor de compra original).
5. Recibo del IBI o consulta catastral del año actual.
6. Modelo de autoliquidación del ayuntamiento (cada uno tiene el suyo, similar al modelo 650 estatal).
7. Documentación que acredite la bonificación, si aplica (empadronamiento del fallecido para “vivienda habitual”, certificado de discapacidad, etc.).

Cómo presentarla paso a paso

Vía online (preferente)

1. Entra en la sede electrónica del Ayuntamiento donde está el inmueble.
2. Busca “plusvalía” o “IIVTNU”.
3. Identifícate con certificado digital o Cl@ve PIN.
4. Cumplimenta el formulario:
   • Datos del fallecido (transmitente).
   • Datos del heredero (adquirente).
   • Datos del inmueble (referencia catastral).
   • Fecha de defunción y fecha de adquisición original.
   • Valor de transmisión y de adquisición (para método real).
   • Reducciones / bonificaciones que solicitas.
5. Calcula automáticamente ambos métodos y selecciona el más favorable.
6. Paga por NRC o domiciliación.
7. Descarga resguardo y carta de pago.

Vía presencial

Oficina del Ayuntamiento (Servicio de Tributos). Lleva documentación + modelo cumplimentado. Útil si no manejas bien la sede electrónica.

Casos particulares

Inexistencia de incremento de valor

Si demuestras que el terreno no se ha revalorizado entre adquisición original y la muerte, NO hay obligación de pagar (TC 59/2017 y 126/2019). Documentación necesaria:

• Escritura original del fallecido con valor declarado.
• Valor de transmisión actual (ISD).
• Si valor actual < valor original, no hay plusvalía → no se paga. Se presenta autoliquidación a “cero” con justificación.

Vivienda habitual del fallecido

Bonificación habitual del 95 % si el heredero es cónyuge, descendiente o ascendiente y mantiene el inmueble 5 años.

La condición de “vivienda habitual” la determina el empadronamiento del fallecido en ese inmueble durante los últimos años (típicamente 2-3 años antes de la muerte).

Inmuebles en varios municipios

Cada Ayuntamiento gestiona independientemente. Tendrás que presentar una autoliquidación por cada inmueble en su respectivo Ayuntamiento.

Local de negocio o segunda vivienda

Sin bonificaciones generalmente — pagas la cuota íntegra. Algunas ciudades dan bonificación si el local pasa a actividad familiar mantenida.

Plazas de garaje y trasteros

Sí están sujetos a plusvalía como cualquier inmueble urbano. Suelen generar plusvalías pequeñas (valor catastral del suelo bajo).

Inmuebles muy antiguos sin escritura de adquisición conocida

Si el fallecido los tenía desde “siempre” sin escritura original, se presume la adquisición en una fecha lejana (a fines de coeficientes objetivos). Esto suele encarecer la plusvalía.

Cuestión de la prescripción

Si han pasado más de 4 años sin que el Ayuntamiento te haya liquidado ni requerido, la deuda prescribe. Pero como tienes obligación de autoliquidar en 6 meses, no autoliquidar genera deuda, no prescripción.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagar la plusvalía a plazos? Sí, según ordenanza municipal. Pide aplazamiento con justificación; ayuntamientos grandes (Madrid, Barcelona) lo conceden hasta 18 meses. Pequeños municipios pueden ser más restrictivos.

¿La plusvalía la paga el comprador o el vendedor? En herencia, la paga el heredero adquirente. En compraventa, la paga el vendedor (es lo habitual, aunque por contrato se puede pactar).

¿Y si renuncio a la herencia? No pagas plusvalía. La obligación recae en el siguiente heredero que acepte el inmueble.

¿Tengo que pagar plusvalía si vendo después la vivienda heredada? Sí, otra plusvalía: ahora tú serás el transmitente. Se calcula desde la fecha de la herencia hasta la fecha de venta. Si vendes pronto, será pequeña.

¿Y si el inmueble heredado está en otro país de la UE? La plusvalía municipal española no aplica a inmuebles fuera de España. El otro país tendrá su propio impuesto. Consulta convenio de doble imposición.

¿Hay simulador oficial? Cada ayuntamiento ofrece uno en su sede. Madrid, Barcelona, Valencia y la mayoría de capitales tienen calculadora pública. Mete los datos del inmueble y te dice qué pagarás con cada método.

¿Hay que pagar antes o después del ISD? Indistinto, son trámites independientes. Los 6 meses corren para ambos desde la misma fecha (la defunción), pero la presentación se hace en organismos distintos sin orden establecido.